平成4年度 宅地建物取引主任者資格試験 問37

本問は、宅地建物取引業法における未完成物件の広告・契約締結時期の制限、重要事項説明、および他人物売買の制限についての複合問題です。特に「宅建業者間取引において適用される規定かどうか」の区別が重要になります。 実際の取引時系列と照らし合わせて各規定の適用を判断しましょう。

正解の根拠

選択肢2が誤り（本問の正解）です。 宅建業法では、未完成の宅地・建物について、開発許可や建築確認等があった後でなければ、その広告をしてはならないと規定されています（広告開始時期の制限）。 本肢では、建築確認（2月1日）の前の「1月1日」に「建築確認申請済」として建物の広告を出しているため、宅建業法違反となります（許可・確認の「申請中」の段階では広告不可）。たとえその後の契約締結が適法な時期（3月1日）に行われたとしても、広告を行った時点で違反となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい） 未完成物件について、開発許可や建築確認等の後でなければ売買契約を締結してはならないとする規定（契約締結時期の制限）は、「自ら売主となる場合の制限（8種制限）」とは異なり、業者間取引にも適用されます。本肢は「建築確認」前の11月1日に「土地付住宅（建物）」の売買契約を締結しているため、買主が宅建業者Bであっても宅建業法に違反します。
• 選択肢2（誤り） 上記の通り、建築確認が下りる前に「建築確認申請済」として建物の広告を出しているため、広告開始時期の制限に違反します。「違反しない」とする本肢の記述は誤りです。
• 選択肢3（正しい） 未完成物件を売買する場合、買主に対して契約締結前に「工事完了時における形状、構造等」を重要事項として説明しなければなりません。完了した後に説明するのでは宅建業法違反となります。
• 選択肢4（正しい） 他人物売買は原則禁止ですが、「当該物件を取得する契約（予約を含む）」を締結していれば例外的に売買が可能です。ただし、取得契約が停止条件付きの場合は確実性に欠けるため例外にあたらず、原則通り違反となります（他人物売買の制限）。 しかし、この規定は「自ら売主となる場合の制限（8種制限）」の一つであるため、業者間取引には適用されません。したがって、買主Fが宅建業者である本肢の場合、宅建業法に違反しません。