昭和63年度 宅地建物取引主任者資格試験 問10

正解の根拠

正解は 選択肢2 です。
民法において、他人の権利を売買の目的とした場合（他人物売買）、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負います。しかし、売主がその権利を移転できない場合、出題当時の民法では、買主が契約締結時にその権利が他人に属していることを知っていた（悪意であった）ときは、買主は契約の解除はできますが、損害賠償の請求をすることはできませんでした。したがって、売主Aは買主Bに対して損害賠償義務を負いません。

各選択肢の解説

• 選択肢1: 誤り。他人物売買の契約自体は有効です。無効な契約となるわけではないため、直ちに受領した手付を返還する義務が生じるわけではありません。
• 選択肢2: 正しい。上記の通り、出題当時の民法では全部他人物売買において悪意の買主は損害賠償請求ができなかったため、売主Aは損害賠償義務を負いません。
• 選択肢3: 誤り。担保責任を負わない旨の特約（担保責任免除特約）を締結していた場合であっても、売主が知りながら告げなかった事実や、自ら第三者のために権利を設定しまたは譲渡した行為については、責任を免れることはできません。
• 選択肢4: 誤り。売買の目的である不動産について抵当権の登記があるときは、買主は抵当権消滅請求の手続が終わるまで、代金の支払いを拒むことができます。ただし、売主から代金の供託の請求があった場合には、買主は代金を供託しなければならず、これに応じる義務があります。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時の規定では、他人物売買において、契約時にその事実を知っていた悪意の買主は損害賠償を請求できないとされていました。しかし、2020年4月施行の民法改正によりこの特則は削除されました。現行法では他人物売買の履行不能も一般の債務不履行として扱われるため、悪意の買主であっても売主に帰責事由があれば損害賠償の請求が可能となっています。