令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問28

正解の根拠

本問は、宅地建物取引業法における報酬額の制限に関する問題です。以下の基本ルールを踏まえて各記述の適法性を判断します。

• 課税事業者（A）：算出された報酬限度額に消費税率分（10%）を上乗せ（× 1.1）できる。
• 免税事業者（B）：みなし仕入れ率の特例として、算出された報酬限度額に4%を上乗せ（× 1.04）できる。
• 特別の依頼に基づく広告料や、依頼者の特別の依頼に基づく遠隔地への現地調査費用などの実費は、報酬限度額とは別に受領することが認められている。

本問では、アは宅建業法違反、イとウは違反しないため、「イ、ウ」の組合せが正解となります。

各選択肢の解説

• ア：違反する
  居住用建物の賃貸借の媒介において、宅建業者が依頼者の一方から受領できる報酬の上限は、原則として借賃の0.5か月分です（依頼者から事前に承諾を得ている場合のみ1か月分まで可能）。
  本記述では、Bは借主から特段の承諾を得ていないため、受領上限は借賃（12万円）の0.5か月分である6万円となります。
  Bは免税事業者であるため、これに4%を加算した金額が最終的な受領限度額となります。
  $$60,000円 \times 1.04 = 62,400円$$
  しかし、Bは借主から6.5万円を受領しており、限度額（62,400円）を超過しているため、宅建業法に違反します。

• イ：違反しない
  居住用建物以外の建物（事業用建物）の賃貸借であって、権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の授受がある場合、借賃を基準とする方法と、権利金を売買代金とみなして計算する方法のうち、いずれか高い方を上限とすることができます。

1. 借賃を基準とする場合：貸主と借主から受領できる合計上限は借賃1か月分（10万円）。免税事業者Bの上限は $100,000円 \times 1.04 = 104,000円$。
2. 権利金を基準とする場合：90万円を売買代金とみなして計算。一方からの上限は $90万円 \times 5\% = 4.5万円$。双方の合計上限は $4.5万円 \times 2 = 9万円$。免税事業者Bの上限は $90,000円 \times 1.04 = 93,600円$。
   高い方である104,000円が上限となります。Bは貸主・借主からそれぞれ5万円（合計10万円）を受領しており、上限額に収まっているため、違反しません。

• ウ：違反しない
  まず、土地付建物の税抜きの売買代金を算出します。土地代金（2,400万円）には消費税がかからないため、建物代金（税込）は $3,500万円 - 2,400万円 = 1,100万円$ となります。
  建物の税抜代金は $1,100万円 \div 1.1 = 1,000万円$ となり、売買代金の税抜合計は $2,400万円 + 1,000万円 = 3,400万円$ です。
  次に、依頼者一方からの基本の報酬限度額を計算します。
  $$(3,400万円 \times 3\% + 6万円) = 108万円$$
  Aは課税事業者であるため、消費税等を含めた上限額は以下の通りです。
  $$108万円 \times 1.1 = 118.8万円$$
  Aは売主と買主の双方からそれぞれ110万円を受領していますが、限度額内であるため適法です。
  また、売主から受領した「特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費（9万円）」については、事前に負担の承諾を得ている場合、通常の報酬限度額とは別に受領可能です。したがって、これも違反しません。

よって、違反しないものの組合せは「イ、ウ」となり、選択肢2が正解です。