令和4年度 宅地建物取引士資格試験 問27

本問は、宅地建物取引業法における報酬額の制限に関する知識を問う問題です。原則として定められた報酬限度額のルールや、例外的に請求できる費用、特例措置について正確に理解しておく必要があります。

正解の根拠

宅地建物取引業者が受領できる報酬は、原則として国土交通大臣が定める限度額の範囲内に限られます。しかし、依頼者からの特別の依頼に基づく広告料金や、遠隔地への現地調査に要する旅費等の特別の費用については、あらかじめ依頼者の承諾を得ていれば、通常の媒介報酬とは別に受領することができます。したがって、選択肢1は正しい記述です。

各選択肢の解説

• 選択肢1：正しい。上記の通り、特別の依頼に基づく遠隔地への現地調査費用について事前に承諾を得ているため、媒介報酬とは別に請求することが可能です。
• 選択肢2：誤り。貸借の媒介が使用貸借（無償での貸借）に係る場合であっても、当該物件の通常の借賃を基準にして報酬限度額を算定します。ただし、その通常の借賃を算定するにあたって、不動産鑑定業者の鑑定評価を求める義務はありません（近隣相場などをもとに合理的に算定すれば足ります）。
• 選択肢3：誤り。居住用建物の貸借の媒介において、依頼者からの承諾があれば、一方の依頼者から借賃の1か月分（税抜）の報酬を受け取ることができます。しかし、貸主と借主の双方から受け取る報酬の合計額は、いかなる場合でも借賃の1か月分の1.1倍（税込）を超えてはならないと規定されています。「超えてもよい」としている点が誤りです。
• 選択肢4：誤り。まず、売買代金の税抜価格を計算します。
  土地：80万円（非課税）
  建物：220万円（300万円 - 80万円）→ 税抜200万円
  税抜代金合計：280万円
  通常の報酬限度額（税抜）＝ 280万円 × 4% ＋ 2万円 ＝ 13万2,000円
  現地調査費用5万円（税抜）を追加した場合の合計は 18万2,000円（税抜） となります。出題当時の低廉な空家等の特例（代金400万円以下）では、受領できる報酬額の上限は18万円（税抜）と規定されていました（※）。
  合計額18万2,000円は上限18万円を超えるため、実際に受領できるのは上限額である 18万円 × 1.1 ＝ 19万8,000円（税込） となります。したがって、「20万200円」とする本肢は誤りです。
  （※令和6年7月の法改正により、特例の対象が800万円以下に拡大され上限額も30万円（税抜）に引き上げられましたが、本問の正解が選択肢1であることから、出題時点の法令に基づく計算問題として解説しています。）