令和3年度 宅地建物取引士資格試験 問42

正解の根拠

本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない者が買主となる場合の 自ら売主制限（8種制限） に関する問題です。
正解は 選択肢2 です。未完成物件における 手付金等の保全措置 （宅建業法第41条）について、保全措置が不要となる例外規定を満たしているため正しい記述となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り
  宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売契約において、業者は原則として物件の引渡しまでに所有権移転登記などの義務を履行しなければなりません。ただし、買主が支払った賦払金等の額が 代金の10分の3以下 である場合は、所有権移転登記を留保することができます（宅建業法第43条）。
  本問の場合、代金3,200万円の10分の3は 960万円 です。Bから支払われる800万円は960万円以下であるため、Aは所有権の移転登記を留保することができ、「登記をしなければならない」とする本肢は誤りです。

• 選択肢2：正しい
  未完成物件における 手付金等の保全措置 は、受領する手付金等の合計額が 代金の5％以下、かつ1,000万円以下 である場合には講じる必要がありません。
  代金3,200万円の5％は 160万円 です。本肢で受領する手付金100万円と中間金60万円の合計額は160万円であり、代金の5％以下（かつ1,000万円以下）の基準に収まるため、Aは保全措置を講じなくてもこれを受領することができます。

• 選択肢3：誤り

損害賠償額の予定等の制限 により、損害賠償の予定額と違約金の額の合算額は、 代金の10分の2（2割）を超えてはならない とされています（宅建業法第38条）。
代金3,200万円の2割は 640万円 です。本肢の特約（損害賠償額の予定額400万円＋違約金240万円＝合計640万円）は、代金の2割を超えていないため 有効 となります。「特約は無効となる」とする本肢は誤りです。

• 選択肢4：誤り
  代金の10分の2を超えてはならないとする制限は、あらかじめ 損害賠償額の予定や違約金の定め（特約）をする場合 に適用されます。特約を定めていない場合は民法の原則が適用され、債権者は 実際の損害額を立証 することで、代金の10分の2を超える額であっても実損額を損害賠償として請求することが可能です。「請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない」とする本肢は誤りです。