令和元年度宅地建物取引士資格試験問37

この問題は2019年度(R1)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。

2. Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。

3. Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。

4. Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

本問は、宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、非業者Bが買主となる場合の 自ら売主制限（8種制限） に関する問題です。特に 手付金等の保全措置 （宅建業法第41条）と 手付金の額の制限・手付解除 （同法第39条）について問われています。正解は 3 です。未完成物件の場合、買主に引き渡す前に受領する手付金や中間金などの合計額が、代金の 5％（本問では150万円） を超える場合、その金銭を受領する前に 手付金等の保全措置 を講じる必要があります。選択肢3では、手付金150万円と中間金50万円の合計200万円（5％超）について保全措置を講じているため、適法に受領することができます。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り未完成物件（代金3,000万円）における保全措置が不要となる基準は、「代金の5％以下かつ1,000万円以下」です。3,000万円の5％は 150万円 であり、200万円を受領する場合は保全措置が必要です。宅建業法の自ら売主制限は買主に不利な特約を無効とする 強行規定 であるため、書面で告げたとしても保全措置を免除することはできません。
選択肢2：誤り売主が手付金を受領している場合、相手方（買主B）が 履行に着手するまで は、売主Aは受領した手付金の 倍額を現実に提供 することで契約を解除することができます。この手付解除に「正当な理由」は必要ありません。
選択肢3：正しい未完成物件の保全措置の基準（代金の5％＝150万円）を超える金銭を受領しようとする場合、すでに受領した手付金等を含めた全額 について保全措置を講じる必要があります。手付金150万円＋中間金50万円＝合計200万円について保全措置を講じれば、中間金を受領することが可能です。
選択肢4：誤り宅建業法上、受領できる 手付金の額 は代金の 20％（本問では600万円）以内 に制限されています。しかし、この20％制限はあくまで「手付金」に対するものであり、「手付金と中間金等の合計額」が20％を超えてはいけないという規定はありません。本肢の場合、手付金は150万円（20％以内）で適法であり、中間金500万円と合わせた合計650万円について保全措置を講じれば、受領することができます。したがって「受領することができない」とする本肢は誤りです。