平成29年度宅地建物取引士資格試験問26

この問題は2017年度(H29)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は9万円（消費税等相当額を含まない。）である。

1. 建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。

2. AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。

3. Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。

4. 建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金（Dの退去時にDに全額返還されるものとする。）の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108,000円である。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

本問は、宅地建物取引業法における報酬額の制限に関する問題です。選択肢の金額から、消費税率が $8\%$ の規定に基づき計算されていることがわかります。

正解の根拠

選択肢1が正解です。
居住用建物以外の貸借（店舗など）において、権利設定の対価として支払われ返還されない権利金の授受がある場合、その権利金の額を売買代金とみなして報酬の限度額を計算することができます。
本肢では、店舗の貸借で200万円の権利金（返還されない）の授受があるため、この特例が適用されます。

権利金をベースにした計算（売買の媒介とみなす）
- 200万円以下の売買の報酬限度額：売買代金 $\times\ 5\% +$ 消費税
- $2,000,000 \times 0.05 = 100,000$ 円（税抜）
- 消費税 $8\%$ を加算すると、依頼者一方からの受領限度額は $108,000$ 円
AとCの限度額の合計
- A（貸主側）とC（借主側）は、それぞれ依頼者から $108,000$ 円を上限に受領できます。
- 合計： $108,000 + 108,000 = 216,000$ 円

したがって、記述は正しいです。

各選択肢の解説

選択肢1: 正しい。上記の通り、権利金の特例を用いて計算したAおよびCの報酬限度額の合計は $216,000$ 円となります。
選択肢2: 誤り。宅地建物取引業者は、原則として規定の限度額を超える報酬を受け取ることができませんが、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額については、報酬とは別に受領することが認められています。
選択肢3: 誤り。宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める報酬の額を超えて報酬を受領してはなりません（宅建業法第46条）。法第35条の規定に基づく重要事項説明の対価など、いかなる名目であっても、限度額を超える金銭を受領することは禁止されています。
選択肢4: 誤り。権利金の特例が適用されるのは「居住用建物以外」の貸借において、「返還されない」権利金の授受がある場合です。本肢は「居住用」であり、かつ「全額返還される保証金」であるため、特例は適用されず、借賃をベースに計算する必要があります。
- 借賃ベースのAおよびCの限度額の合計：借賃1か月分 $+$ 消費税 $= 90,000 \times 1.08 = 97,200$ 円（ $108,000$ 円ではありません）。