平成27年度 宅地建物取引士資格試験 問36
宅建業法自ら売主の8種制限手付金等の保全措置・手付額等の制限
この問題は2015年度(H27)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物（代金 2,400万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- ア Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
- イ Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
- ウ AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
解答・解説を読む
正解: 選択肢1
本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合に適用される「自ら売主制限（8種制限）」に関する個数問題です。
正しい記述は「ウ」の一つのみであるため、正解は選択肢1となります。
各選択肢の解説
ア：誤り
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、損害賠償の額の予定と違約金の額の合算額は代金の10分の2（2割）を超えてはなりません（宅建業法第38条）。
代金2,400万円の2割は480万円ですが、本肢では合計720万円となっており制限を超えています。この場合、特約全体が無効になるのではなく、10分の2を超える部分のみが無効となります。イ：誤り
自ら売主制限において、代金の10分の2（2割）を超える額の手付を受領することはできません（宅建業法第39条）。
この規定は強行規定であり買主に不利な特約は無効となるため、あらかじめ買主の承諾を得ていたとしても、上限を超える手付金を受領することはできません。ウ：正しい
手付金等の保全措置（宅建業法第41条）について、物件が未完成の場合、受領する手付金等の額が代金の5％以下、かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要です。
代金2,400万円の5％は120万円であるため、手付金の額が120万円以下であれば、所有権移転登記がなされていなくても保全措置を講じることなく受領することができます。