平成24年度 宅地建物取引主任者資格試験 問5
権利関係請負・委任等
次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。
（判決文）
請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、民法第635条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。
解答・解説
正解: 3. 請負の目的物が建物であって、民法第635条ただし書によって注文者が請負契約の解除をすることができない場合には、その規定の趣旨に照らし、注文者は建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることは認められない。 / 4. 請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内にしなければならない。(複数正解と扱われた問題です)
本問は、請負契約における目的物の瑕疵（現行民法における契約不適合）に関する旧民法の規定および最高裁判例（最判平成14年9月24日）に基づく出題です。判決文の趣旨と民法の規定を正しく理解しているかが問われています。
判決文では、建物に重大な瑕疵があり建て替えるしかない場合、建て替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することは、旧民法635条ただし書（建物の請負契約については解除を制限する規定）の趣旨に反せず認められると示されています。
各選択肢の解説
選択肢1：正しい
旧民法の規定によれば、請負の目的物に瑕疵がある場合、注文者は修補を請求できますが、「瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するとき」は修補請求ができないとされていました（旧民法634条1項ただし書）。したがって、この記述は正しいです。選択肢2：正しい
問題に提示された判決文において、「建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、（中略）趣旨に反するものとはいえない」と明確に述べられています。したがって、注文者は請負人に対し、建物の建て替え費用相当額の損害賠償請求をすることができます。選択肢3：誤り（正解）
判決文に明記されている通り、旧民法635条ただし書によって建物の請負契約を解除することができない場合であっても、注文者が建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることは認められます。したがって、「認められない」とする本選択肢は判決文の内容に反しており、明らかに誤りです。選択肢4：誤り（正解）
旧民法において、建物等の土地の工作物の瑕疵担保責任の存続期間は、原則として引渡しから5年（石造やコンクリート造などの堅固な工作物の場合は10年）とされていました（旧民法638条1項）。「引き渡した時から1年以内」とする本選択肢は民法の規定に反しており、誤りです。
以上により、明らかに誤っているものは 3 と 4 となります。
現行法での扱い(2026年4月1日時点)
出題当時は、瑕疵が重要でなく修補に過分の費用を要するときは修補請求ができない旨の規定がありました。2020年4月1日施行の民法改正で当該規定が削除され、修補等の追完請求の可否は社会通念に照らして不能かどうかの一般則で判断されることになりました。そのため一律に請求不可とはいえず、選択肢 1 は問題文だけでは正誤が決まりません。なお、正解は選択肢 3 と 4 の複数になります。