平成24年度 宅地建物取引主任者資格試験 問39
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
解答・解説
正解: 4. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵（かし）担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。
正解は 4 です。
宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる場合（いわゆる自ら売主制限（8種制限））、民法の規定よりも買主に不利な特約を結ぶことを禁止しています。
各選択肢の解説
選択肢1：違反しない
買主Bは宅地建物取引業者ではないため、自ら売主制限が適用されます（買主の代理人が宅建業者であっても同様です）。しかし、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間について特約を定めない場合、民法の原則が適用されることになります。民法より不利な特約を結んでいるわけではないため、宅建業法には違反しません。選択肢2：違反しない
買主Dは宅地建物取引業者です。宅建業者間の取引においては、自ら売主制限は適用されません。したがって、「瑕疵担保責任を負わない」とする特約も有効であり、宅建業法には違反しません。選択肢3：違反しない
買主Eは宅建業者ではないため、自ら売主制限が適用されます。瑕疵担保責任の期間については、特例として「目的物の引渡しの日から2年以上となる特約」は有効とされています。本肢の「引渡しの日から2年間」とする特約はこれに該当するため、違反しません。選択肢4：違反する（正解）
買主Fは宅建業者ではないため、自ら売主制限が適用されます。民法では、契約の目的を達することができない場合には契約の解除ができるとされています。本肢のような「契約の解除をすることはできない」とする特約は、民法の規定よりも買主に不利な特約であるため無効となり、宅建業法の規定に違反します。