平成26年度 問31
この問題は2014年度(H26)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア Aが瑕疵（かし）担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から3年間とする特約は、無効である。
イ Aは、Bに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。
ウ 「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Aが契約の履行着手に着手していなかったとしても、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。
解答・解説を読む
正解: 選択肢3
正解は 3（三つ） です。
本問は、宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者ではないBが買主となる売買契約（いわゆる「自ら売主制限」）に関する問題です。ア、イ、ウの記述はすべて誤りであるため、誤っているものの数は「三つ」となります。
各選択肢の解説
- ア：誤り
宅地建物取引業法では、売主の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）について、民法の原則より買主に不利な特約を禁止しています。ただし例外として、「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効とされています。本肢の「引渡しの日から3年間とする特約」は、この例外要件を満たしているため有効です。したがって、「無効である」とする記述は誤りです。 - イ：誤り
宅地建物取引業者は、原則として自己の所有に属さない宅地・建物の売買契約（他人物売買）を自ら売主として締結することができません。例外として、すでに物件を取得する契約（予約を含む）を締結している場合は可能ですが、本肢のように「払下げを申請中」であるだけでは要件を満たしません。したがって、売買契約を締結することはできず、本肢は誤りです。 - ウ：誤り
宅地建物取引業者が受領した手付は解約手付としての性質を持ち、買主は相手方（売主A）が履行に着手するまでは、手付を放棄して契約を解除することができます。「解除は契約締結後30日以内に限る」という特約は、買主の解除権を不当に制限する買主に不利な特約であり無効です。特約が無効となるため、30日を経過していても売主Aが履行に着手していなければ、買主Bは手付放棄で契約を解除できます。したがって、「解除することができない」とする記述は誤りです。