平成23年度 宅地建物取引主任者資格試験 問37

正解は 選択肢1 です。

本問は、宅地建物取引業者A社が自ら売主となり、宅建業者ではない買主Bとの間で締結する売買契約、すなわち宅建業法の 自ら売主制限（8種制限） が適用されるケースに関する問題です。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  手付解除については、「相手方が履行に着手するまで」の間、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して、契約を解除することができます。買主B自身が中間金を支払って自ら「履行に着手」していたとしても、相手方である売主A社が履行に着手していない限り、買主Bは手付を放棄して契約解除をすることができます。したがって、「契約の解除をすることができない」とする本記述は誤りです。

• 選択肢2（正しい）
  建築工事完了後（完成物件）の売買において、宅建業者が手付金等を受領する場合、その額が代金の「10分の1以下」かつ「1000万円以下」であれば保全措置は不要ですが、本記述のように代金の「10分の2」を受領する場合には、あらかじめ 手付金等の保全措置 を講じなければなりません。なお、手付金の額を代金の2割とすること自体は、宅建業法が定める手付金の上限（2割以内）を満たしているため適法です。

• 選択肢3（正しい）
  宅建業者が自ら売主となる売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする損害賠償額の予定と違約金の定めは、これらを合算して 代金額の10分の2（2割） を超えてはならないと規定されています。代金の10分の1とする特約は、この上限（2割以内）の範囲内であるため、有効に定めることができます。

• 選択肢4（正しい）
  契約不適合責任（瑕疵担保責任）について、宅建業法では民法の原則（不適合を知った時から1年以内の通知）よりも買主に不利となる特約を無効としています。しかし、本記述の「発見した時から（＝知った時から）2年間」とする特約は、民法の「1年間」という期間よりも長くなっており、買主にとって有利な特約 となるため有効です。