平成22年度 宅地建物取引主任者資格試験 問39
宅建業法自ら売主の8種制限手付金等の保全措置・手付額等の制限
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 4. Aは、当該売買契約の締結日にBから手付金を受領し、翌日、Bから内金を受領した。その2日後、AがBに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、Bは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。
本問は、宅地建物取引業者（売主）と宅地建物取引業者でない者（買主）との間の売買契約に関する、宅地建物取引業法の「自ら売主制限（8種制限）」と民法の規定を問う問題です。
正解は 4 です。
正解の根拠
選択肢4
買主Bが内金を支払う行為は、契約の「履行の着手」に該当します。手付金に基づく契約解除は、「相手方が履行に着手するまで」に行う必要があります。本肢では、相手方である買主Bがすでに履行に着手しているため、売主Aは手付の倍額を償還することによる契約解除を行うことができません。したがって、BはAからの解除の申出を拒むことができ、正しい記述となります。
各選択肢の解説
選択肢1（誤り）
宅建業法では、損害賠償額の予定と違約金の合計額を売買代金の2割以内とする制限がありますが、予定額を定めていない場合は民法の原則に従い、債権者は実際の損害額（実損額）を立証して請求することになります。この場合、実際の損害額であれば売買代金の額を超えることもあり得るため、「売買代金の額を超えてはならない」とする本肢は誤りです。選択肢2（誤り）
宅建業法上、当事者の債務不履行を理由とする損害賠償額の予定と違約金は、合算して売買代金の2割を超えてはなりません（宅建業法38条1項）。本肢の定めは合算で3割となっており、2割を超える部分については無効となります。「3割を超えていないことから有効」とする本記述は誤りです。選択肢3（誤り）
売主が手付の倍額を償還して契約を解除する場合、単に「倍額を償還して解除する」という意思表示をするだけでは足りず、現実に倍額の提供（現金の提供など）をしなければならないとされています（判例）。書面での意思表示のみをもって解除することができるとする本肢は誤りです。