平成20年度 問 14

本問は、借地借家法第38条の定期建物賃貸借に関する知識を問う問題です。

正解は選択肢3です。
借地借家法によれば、期間が1年以上の定期建物賃貸借契約では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に、終了する旨の通知を賃借人に行わなければなりません。この通知を怠った場合、賃貸人は期間満了による契約終了を賃借人に対抗できなくなります（借地借家法第38条第4項）。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り
  定期建物賃貸借契約は、期間の定めがあり、かつ公正証書等の書面によって契約することで成立します（借地借家法第38条第1項）。賃貸人が建物を一定期間自己の生活の本拠として使用することが困難であるといった、特別な事情がなくても締結可能です。

• 選択肢2：誤り
  定期建物賃貸借契約を締結する際、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した書面を交付して説明する義務があります（借地借家法第38条第2項）。契約を公正証書で締結する場合であっても、この書面の交付と事前説明の義務は免除されません。

• 選択肢3：正しい
  上述のとおり、契約期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人へ終了の通知をする必要があります。通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗できません。

• 選択肢4：誤り
  居住用建物における定期建物賃貸借契約において、転勤や療養などのやむを得ない事情により生活の本拠として使用できなくなった場合の中途解約権は、建物の床面積が200平方メートル未満である場合に限って認められています（借地借家法第38条第7項）。「床面積の規模にかかわりなく」としている点が誤りです。