平成19年度宅地建物取引主任者資格試験 問11

本問は、売買契約における売主の瑕疵担保責任（※出題当時の民法規定に基づく）に関する理解を問う問題です。
誤っている選択肢は 2 です。

正解の根拠

買主が不動産に隠れた瑕疵があることを発見した場合、その瑕疵によって契約をした目的を達成することができない場合には、買主は契約の解除および損害賠償請求をすることができます。一方、瑕疵があっても契約をした目的を達成することができる場合には、契約の解除はできませんが、損害賠償請求をすることは可能です。
したがって、「瑕疵担保責任を負わない」とする選択肢2は誤りとなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  売買契約において、売主の瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約（担保責任免責特約）を結ぶことは原則として有効です。しかし、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、信義則上、免責特約を主張することができず、瑕疵担保責任を負わなければなりません。

• 選択肢2（誤り）
  上記「正解の根拠」の通り、瑕疵によって契約目的が達成できないとまではいえない場合であっても、契約の解除ができないだけであり、売主は損害賠償責任を負います。

• 選択肢3（正しい）
  瑕疵担保責任を追及できるのは、買主がその瑕疵について善意無過失（知らず、かつ知らないことについて過失がない状態）の場合に限られます。したがって、買主が悪意（知っていた）または過失により気付かなかった場合には、「隠れた瑕疵」にはあたらず、売主は瑕疵担保責任を負いません。

• 選択肢4（正しい）
  瑕疵担保責任を追及する期間について特約を設けていない場合、買主は瑕疵があることを知った時から1年以内に権利を行使しなければなりません。

（※注：現在の民法では「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと改正されていますが、本問の解説は問題文の用語に合わせて当時の規定に基づき記述しています。）

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

2020年4月1日施行の民法の一部を改正する法律（債権法改正）などにより、担保責任が契約不適合責任に再編されました。これにより、買主の悪意・有過失は出題当時と異なり、直ちに免責事由にはならず契約内容の解釈によることとなりました。また、期間制限についても「1年以内の権利行使」から「通知」へと変わりました。そのため、現行法では選択肢 3は問題文だけでは正誤が決まらず、選択肢 4は誤りとなり、正解は複数になります。