平成19年度宅地建物取引主任者資格試験 問10

正解は 4 です。

本問は、売買契約における建物の滅失（危険負担や債務不履行など）に関する民法の規定と特約の効力について問う問題です。危険負担の規定は 任意規定 であるため、当事者間の特約が優先される点がポイントです。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  契約締結前の時点で目的物が滅失していた場合（原始的不能）、現行民法では契約自体は有効に成立しますが、Aの引渡し債務は履行不能となります。この場合、買主Bは履行を拒絶することや契約を解除することができますが、両者の債務が契約成立と同時に当然に「消滅」するわけではありません（※旧民法下では原始的不能により契約自体が「無効」と解されていたため、その観点から見ても誤りとなります）。

• 選択肢2（誤り）
  契約成立後に売主Aの責めに帰すべき事由によって建物が滅失した場合、Aの 債務不履行（履行不能） となります。この場合、買主Bは契約を 解除 することや 損害賠償請求 をすることができますが、債務不履行があったからといって、有効に成立した契約が自動的に「無効」になるわけではありません。

• 選択肢3（誤り）
  買主であるBの責めに帰すべき事由によって建物が滅失した場合、Aの引渡し債務は履行不能となりますが、AはBに対して反対給付である代金の支払いを請求することができます（民法第536条第2項）。したがって、Bの代金支払債務は消滅しません。

• 選択肢4（正しい）
  危険負担に関する民法の規定は 任意規定 であるため、当事者間でこれと異なる特約を設けることは有効です。「自然災害による建物滅失の危険は売主が負担する」との特約がある場合、不可抗力（自然災害）で建物が滅失すると、出題当時の民法では、Aの引渡し債務が履行不能となるとともに、特約に従って買主Bの代金支払債務も消滅するとされていました。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時は、引渡しまで売主が危険を負担する特約により双方の債務が共に消滅するため、選択肢4は正しい記述でした。2020年4月1日施行の民法改正により、買主は代金の支払いを拒絶できるにとどまり、代金債務を消滅させるには契約の解除が必要となりました。したがって現在、選択肢4は誤りとなり、この問題に正解はありません。