平成10年度 宅地建物取引主任者資格試験 問29

本問は、不動産の鑑定評価基準に関する知識を問う問題です。
正解は選択肢3です。

正解の根拠

原価法において、対象不動産が古い建築物等であり、建設資材や工法等の変遷によりその再調達原価を直接求めることが困難な場合があります。そのような場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものを現代の資材と工法で新築すると仮定した場合の原価（置換原価）を求めることで、原価法を適用することができます。したがって、「適用することはできない」とする選択肢3が誤りとなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  取引事例比較法における取引事例は、原則として特殊事情がないものが望ましいですが、特殊事情があってもその状況が判明しており補正できるものであれば採用可能です。ただし、投機的取引と認められる事例は、正常な市場価値を反映していないため採用できません。
• 選択肢2（正しい）
  土地について原価法を適用する場合、宅地造成直後から価格時点までの間に、公共施設の整備などにより環境が変化し価格水準にプラスの影響を与えていると認められるときは、熟成度として地域要因の変化に応じた増加額を再調達原価に加算することができます。
• 選択肢3（誤り）
  上述の通り、再調達原価の把握が困難な場合であっても、置換原価を求めることで原価法を適用することが可能です。
• 選択肢4（正しい）
  収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろう純収益をベースに価格を求める手法です。学校や公園などの公共・公益目的の不動産で収益の把握が困難なものには適用すべきではありません。一方、自用の住宅地については、仮に賃貸に出したと想定して賃料を算定することで、収益還元法を適用することができます。