平成9年度 宅地建物取引主任者資格試験 問29
税・その他不動産鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち, 誤っているものはどれか。
解答・解説
正解: 4. 市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは, その価格と収益価格のかい離が増大するものであるので, 土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。
正解は 選択肢4 です。
不動産の鑑定評価基準によれば、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときであっても、収益還元法は有効であり、適用できなくなるわけではありません。
各選択肢の解説
- 選択肢1：出題当時は正しい
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法があります。出題当時の基準では、原則としてこれらの三手法を併用すべきとされていました。 - 選択肢2：正しい
原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとされています。 - 選択肢3：正しい
取引事例比較法は、多数の取引事例から適切な事例を選択し、必要に応じて事情補正および時点修正を行い、さらに地域要因および個別的要因の比較を行って試算価格を求める手法です。 - 選択肢4：誤り
土地の取引価格の上昇が著しく、取引価格と収益価格の乖離が増大しているような状況下においても、収益還元法は有効です。投機的取引等による価格高騰時に本来の収益価値を把握するため、収益還元法の適用が特に重要となります。したがって、「適用できなくなる」とする記述は誤りです。
現行法での扱い(2026年4月1日時点)
2014年11月1日施行の不動産鑑定評価基準の改正により規定が変わりました。出題当時は原則として三手法を併用すべきとされていました。現行法では「市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべき」とされ、併用の原則は削除されました。そのため選択肢1は誤りとなり、現在は正解が複数になります。