平成9年度宅地建物取引主任者資格試験問29

この問題は1997年度(H9)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち, 誤っているものはどれか。

1. 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には, 不動産の再調達に要する原価に着目する原価法, 不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり, 原則としてこれらの三手法を併用すべきである。

2. 原価法において, 対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には, 耐用年数に基づく方法と観察減価法があり, 原則としてこれらを併用するものとする。

3. 取引事例比較法は, まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い, これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い, かつ, 地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し, これによって不動産の試算価格を求める手法である。

4. 市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは, その価格と収益価格のかい離が増大するものであるので, 土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

正解は 選択肢4 です。

不動産の鑑定評価基準によれば、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときであっても、収益還元法は有効であり、適用できなくなるわけではありません。

選択肢1：正しい
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法があります。原則としてこれらの三手法を併用すべきとされています。
選択肢2：正しい
原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとされています。
選択肢3：正しい
取引事例比較法は、多数の取引事例から適切な事例を選択し、必要に応じて事情補正および時点修正を行い、さらに地域要因および個別的要因の比較を行って試算価格を求める手法です。
選択肢4：誤り
土地の取引価格の上昇が著しく、取引価格と収益価格の乖離が増大しているような状況下においても、収益還元法は有効です。投機的取引等による価格高騰時に本来の収益価値を把握するため、収益還元法の適用が特に重要となります。したがって、「適用できなくなる」とする記述は誤りです。