平成8年度 宅地建物取引主任者資格試験 問3
権利関係物権変動
Aの所有する土地について, AB間で, 代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して締結された売買契約に関する次の記述のうち, 民法の規定及び判例によれば, 正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 2. BがAに代金全額を支払った後, AがBへの所有権移転登記を完了する前に死亡し, CがAを相続した場合, Bは, Cに対して所有権の移転を主張することができる。
本問は、不動産物権変動の対抗要件（民法177条）に関する理解を問う問題です。不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ「第三者」に対抗することができませんが、当事者間やその包括承継人（相続人など）に対しては、登記がなくても所有権の移転を主張することができます。
各選択肢の解説
選択肢1：誤り
不動産の所有権移転において、登記は「第三者」に対する対抗要件であり、契約の当事者間（本問のAとB）においては、登記がなくても所有権の移転を主張することができます。特約により代金全額支払時に所有権が移転しているため、BはAに対して所有権を主張できます。選択肢2：正しい
相続人Cは、被相続人Aの権利義務を包括的に承継する者であり、売買契約の当事者であるAと同一の立場に立ちます。すなわち、Cは民法177条の「第三者」には該当しません。したがって、Bは登記を備えなくても、Aの相続人であるCに対して所有権の移転を主張することができます。選択肢3：誤り
AがDとBに対して同じ土地を二重に譲渡した場合、いわゆる二重譲渡の関係になります。この場合、Dへの所有権移転登記が完了していなければ、所有権の帰属は登記の先後によって決まります。したがって、BがDより先に登記を備えればBが所有権を確定的に取得できるため、「Bは所有権を取得することはできない」とする本肢は誤りです。選択肢4：誤り
Eは土地を賃借し、その土地上に建物を建てて登記をしているため、借地借家法10条1項に基づく対抗力を持った賃借人です。このような賃借人は民法177条の「第三者」に該当します。したがって、BがEに対して自分が新たな所有者（賃貸人）であることを主張するためには、B自身への所有権移転登記が必要です。