昭和63年度 宅地建物取引主任者資格試験 問39

本問は、宅地建物取引業法の各種規定に関する理解を問う問題です。誤っている記述を見つける問題であり、正解は 選択肢2 です。

正解の根拠

宅地建物取引業者が依頼者と締結する媒介契約において、宅建業法の規定より依頼者に不利な特約は無効となりますが、依頼者に有利な特約は有効です。「有効期間内に売却できなかった場合、依頼者の希望があれば媒介価格で媒介業者が買い取る」という特約は、確実に売却できる保証を依頼者に与えるものであり、依頼者に有利な特約であるため有効となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）: 宅建業法上、専任媒介契約の有効期間は 最長3ヶ月 と定められています。これより長い期間（例えば4ヶ月）を定めた場合でも、特約は無効とはならず、その期間は自動的に 3ヶ月 に短縮されます。したがって、本肢の記述は正しいです。
• 選択肢2（誤り）: 上述の通り、専任媒介契約において「有効期間内に売却できなかった場合、媒介業者が買い取る」という特約は、依頼者に有利な特約に該当するため 有効 です。したがって、「無効となる」とする本肢は誤りです。
• 選択肢3（正しい）: 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる売買契約において、損害賠償の予定額と違約金の額の合算額は、代金額の2割 を超えてはならないと定められています。2割を超える特約をした場合は、2割を超える部分のみが無効となり、結果として合算額は 代金額の2割 となります。したがって、本肢の記述は正しいです。
• 選択肢4（正しい）: 宅建業者が自ら売主となる売買契約において、目的物の瑕疵（契約不適合）担保責任について、民法の規定（不適合を知った時から1年以内に通知）よりも買主に不利な特約は 無効 となります。例外として「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効ですが、「引渡しの日から1年」とする特約は買主に不利であるため無効となり、民法の原則通り「知った時から1年以内」に請求できることになります。したがって、本肢の記述は正しいです。