管理業務主任者 分譲マンションの統計・データ — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

国内にどれだけの分譲マンションが存在し、建物の高経年化や居住者の高齢化、管理組合の運営実態がどう推移しているかを捉える公的統計の分野です。ストック総数や築年数別の戸数、再生事業の実績などの大まかな水準と増減の傾向を押さえておく必要があります。これらの数値は毎年末の推計とおよそ5年ごとの調査で更新され、過去の問題は出題当時の公表値を前提にしています。

2. 実際の出題のされ方

国土交通省が公表している統計・データ等について、4つの記述から最も適切なものを1つ選ぶ問題です。ストックの推計に、マンション総合調査の結果か建替えの実績の記述を組み合わせて並べた問題がありました。また、特定年度の「分譲マンションの新規供給戸数及びストック戸数の推計」だけに絞って適切な記述を選ばせる問題も出ています。

戸数や割合が一定の水準を超えるかどうかと、推移が一貫して増えているか減っているかで判断させる問い方が中心です。記述の多くは、年末や調査の年度で基準の時点を示しています。

3. 学習のポイント

ストック総数や築年数別の戸数は毎年末の推計で、マンション総合調査の割合はおよそ5年ごとの調査で更新されるので、どの数値にも基準の時点があります。同じ戸数の大台を問う記述でも、基準の年末が違えば正誤が入れ替わります。国土交通省の2025年末の推計では、ストック総数は1968年以降増え続けて約723.6万戸、推計の居住人口は約1,600万人です。

築40年以上の戸数は2025年末で約158.8万戸で、2035年末に約313.1万戸、2045年末に約503.6万戸になる見込みです。建替えの実績は2025年3月31日時点の累計で323件（約26,000戸）です。

マンション総合調査の最新は令和5年度の調査です。修繕積立金の積立額が計画に比べて足りないマンションは、この調査で36.6%でした。

4. 間違えやすいところ

• 新規供給戸数の推移: 「マンションの新規供給戸数は、2000年以降、一貫して増加傾向にある」とする誤答肢がありました。2000年代は年17万〜23万戸程度でしたが、2010年に約9万戸まで落ち込み、その後は約8万〜12万戸で増減しています。
• 過去の伸びと今後の見込み: 築40年以上の戸数の過去10年の伸びを、今後10年の見込みと同じくらいに見た誤答肢がありました。2012年末から2022年末までの実績は約4.3倍でした。
• 敷地売却の規模: 敷地売却の実績が毎年二桁あるとした誤答肢がありました。敷地売却等の累計は、2025年3月31日時点でも17件（約1,300戸）です。
• 世帯主の年齢: 令和5年度の調査について、70歳以上の世帯主の割合を実際より高く見た誤答肢がありました。この調査の70歳以上は25.9%で、60歳代を含めても53.7%です。
• 長期修繕計画の作成割合: 長期修繕計画を作っている管理組合の割合を7割以下とする誤答肢がありました。令和5年度の調査では88.4%で、平成30年度の調査の90.9%より少し下がっています。
• 永住の意向: 平成30年度の調査の永住の意向を6割未満とする誤答肢がありました。この調査では62.8%で、令和5年度の調査では60.4%に下がっています。