管理業務主任者 重要事項説明・契約成立時の書面 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

マンション管理業者が管理組合と管理受託契約を締結する際には、契約前に重要事項の説明等を行い、契約締結後に契約の成立時の書面を交付することがマンション管理適正化法で義務付けられています。新しく結ぶ契約には説明会が付き、同じ条件の更新には説明会が付かないなど、手続の重さは契約の場面に結び付いています。

2. 実際の出題のされ方

誰に、いつまでに、どの方法で書面を渡して説明するかを問う問題があります。重要事項の説明を単独で問うもののほか、契約の成立時の書面と合わせたものや、管理事務の報告・帳簿の保存・標識の掲示と組み合わせたものも出ています。

適切な記述の数を答えさせる個数問題、適切な組合せを選ぶ問題、条文の空欄に語句を入れる問題のほか、誤っているものや違反するものを1つ選ぶ問題もあります。

3. 学習のポイント

説明会が要るのは、新しく契約するときと、条件を変えて更新するときです。業者は説明会の1週間前までに区分所有者等と管理者等の全員へ書面を渡し、日時と場所を見やすい場所に掲示したうえで、管理業務主任者に説明させます。

同じ条件で更新するときは説明会を開きません。その代わり、あらかじめ区分所有者等の全員へ書面を渡し、管理者等がいれば管理業務主任者が書面を渡して説明します。令和2年の改正（2022年4月施行）で、管理計画の認定を受けたマンションの管理者等が説明は要らないと申し出たときは、その管理者等への書面の交付で説明に代えられるようになりました。

分譲の直後で区分所有者等が入れ替わる時期に満了する契約は、重要事項の手続の対象から外れます。対象外の期間は、新築の分譲でも、既存のマンションを全部買い取った再分譲でも、最初の引渡しから1年です。この期間の起算点は、令和2年の法改正と令和3年の施行規則の改正（どちらも2021年3月施行）で、建設工事の完了の日から最初の引渡しの日に改められました。

契約の成立時の書面は、契約を結んだ後に遅滞なく渡す書面で、説明会も説明も要りません。同じ条件で更新した場合も、この書面は省略できません。

重要事項説明書と契約の成立時の書面には、管理業務主任者の記名が要ります。令和3年の改正（2021年9月施行）で、記名押印から記名に改められました。居住用の独立部分が6未満のマンションの管理事務では、管理業務主任者に代えて事務所の代表者などにこれらの事務をさせることができます。

4. 間違えやすいところ

説明会そのものを契約締結日の1週間前までに開くとした誤った記述がありました。1週間前という数字は、説明会の日を基準に書面の交付と掲示を済ませる期限のものです。

同じ条件の更新で、管理者等の承諾があれば区分所有者等全員への書面を省けるとした誤答肢がありました。管理者等の承諾が要るのは、書面に代えて電磁的方法で提供する場面です。

同じ条件の更新にも説明会での説明を求めた誤った記述がありました。説明会が付くのは、新しい契約や条件を変える更新の手続です。

重要事項説明書を電磁的方法で提供するなら相手の承諾は要らないとした誤った記述がありました。電磁的方法での提供には、契約の成立時の書面も含めて、あらかじめ相手の承諾が要ります。