管理業務主任者 専有部分・共用部分の範囲・用法・修繕 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

窓や玄関扉、配管のように住戸と建物全体の境目にある部位では、誰の持ち物か、誰が使えるか、傷んだときに誰が直すかの答えが同じになるとは限りません。持ち物としては全員のものを一つの住戸だけが使う部分があり、住戸の内側の工事でも、建物全体に響くものは管理組合の手続を通ります。

2. 実際の出題のされ方

建物の部位や設備、修繕工事の例を挙げて、専有部分と共用部分のどちらに属するかを答えさせる問題は、個数問題や組合せ問題の形で出ています。天井や床の仕上げ、開口部のほか、メーターボックスの中の機器や排水管の扱いも問われています。

バルコニーや専用庭の専用使用権と、敷地上の駐車場の使用契約を並べて、扱いの違いを比べさせる問題があります。専有部分を譲渡・賃貸したときの契約の効力や、使用料の値上げ・有償化に専用使用権者の承諾が要るか、使用料の充当先などを判断させる択一問題や個数問題が出されています。また、専有部分の用途（居住用借家や住宅宿泊事業の可否）や、第三者へ貸与する際の誓約書の手続、暴力団員排除条項、規約・使用細則違反に対する理事長の措置を問う問題もあります。

工事と管理に関しては、専有部分の修繕等の承認と届出の区別、窓ガラスの破損原因と修繕の担い手、性能を上げる改良工事が題材になっています。漏水や災害のときの立入り、損害保険契約について正誤を問うものもあります。

3. 学習のポイント

専有部分と共用部分の線は、外観を作る部分と建物を支える部分に手を加えさせないという考えで引かれていて、費用を誰が負担するかとは必ずしも連動しません。設備が専有部分に当たるかは、置かれた場所だけでなく、その住戸のためだけに働くかという機能でも見ます。

バルコニーや窓、玄関扉、一階に面する庭などは、敷地及び共用部分等の一部で、特定の区分所有者が専用使用権を持ちます。その権利は住戸に付いて回り、住戸を借りた人も使えます。これに対して駐車場は、管理組合と区分所有者が個別に結ぶ契約で使うもので、住戸を譲ったり貸したりすると、その契約は終わります。

• 専有部分の用途と住宅宿泊事業：住宅として使っているかどうかは、そこが住む人の生活の本拠になっているかで見ます。住宅宿泊事業については、可能か禁止かを規約に書いておくことが望ましいとされています。

• 専有部分を貸与する際の手続：住戸を貸すときに区分所有者が負うのは、借りる人に規約と使用細則を守らせる義務で、借りる人自身から管理組合へ書面を出させる形をとります。暴力団員への貸与を禁じる定めを置くなら、相手がそうでないことの確約を契約に入れ、解約を管理組合が代理できるようにしておきます。

• 専有部分の修繕等：専有部分の工事で管理組合の承認が要るのは、工事の結果が共用部分や他の住戸に影響しかねないものです。届出は別の見方で、工事の間に業者の出入りや音、においなどが周りに及ぶものを、管理組合が前もって知るためのものです。

• 敷地及び共用部分等の管理と専用使用部分の保存行為：専用使用部分の日常の手入れは使っている側の負担で、年数がたって傷んだ部分を直す計画修繕は管理組合の負担です。日常の手入れのほかに区分所有者が承認なしで共用部分の保存行為をできるのは、自分の住戸の使用に支障が出ていて急を要するときです。

• 開口部の改良工事と一体配管の工事：窓や玄関扉の性能を上げる改良は建物全体の計画修繕に組み込むのが基本で、管理組合が速やかに動けないときに限って、各区分所有者が承認を受けて自分の負担で行えます。専有部分である配管などを共用部分の工事と一緒に行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合が行えます。標準管理規約の令和7年の改正で総会の決議が要件に加わり、対象の言い方も「管理」から「保存行為等」に改められました。区分所有法の令和7年の改正（2026年4月施行）で、共用部分の変更や管理に伴って必要になる専有部分の保存行為等は、規約に特別の定めがあれば集会の決議で決められるようになりました。

• 必要箇所への立入り：災害や事故で放置すると重大な影響が及ぶときは、理事長は相手の承諾がなくても専有部分に立ち入れますが、立ち入った箇所を元に戻す義務はこの場合にもかかります。

• 損害保険契約：区分所有者は、管理組合が共用部分等に損害保険を掛けることをあらかじめ承認しています。保険金の請求と受領で理事長が代理する相手は、区分所有法の令和7年の改正（2026年4月施行）を受けた標準管理規約の令和7年の改正で、区分所有者に加えて、請求権を持つ旧区分所有者にも広がりました。

規約や使用細則に反する行為には、理事長が理事会の決議を経て勧告や警告をでき、差止めなどを求める訴訟も理事会の決議で進められます。

4. 間違えやすいところ

天井や床、壁の境目を躯体の中心線に置く誤った記述がありました。中心線で測るのは面積の話で、持ち物の境目とは別のものです。

専有部分のフローリング工事の承認を理事長の判断で決めるとする誤答肢がありました。理事長は申請の窓口で、承認するかどうかを決める場は理事会です。

住戸の賃借人が窓ガラスを割ったときは管理組合が直すとする誤答肢がありました。管理組合の負担になるのは、外から来た第三者の犯罪行為などによる破損です。

賃借人は貸主の承諾がなければ立入りを拒めるとする誤答肢がありました。拒むには正当な理由が要り、貸主の承諾がないことはその理由に当たりません。