令和元年度 宅地建物取引士資格試験 問3
権利関係売買
事業者ではないＡが所有し居住している建物につきＡＢ間で売買契約を締結するに当たり、Ａは建物引渡しから３か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 1. Ｂが当該瑕疵の存在を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から１年以内であれば、ＢはＡに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
本問は、売買契約における瑕疵担保責任（現在の民法における契約不適合責任に相当）に関する特約の有効性と、それに伴う買主の権利についての理解を問う問題です。
売主が知っていたのに買主に告げなかった事実については、瑕疵担保責任を免除・軽減する特約を定めていたとしても、その特約は無効となります（民法第572条）。本問では、売主Aは瑕疵を知りながらBに告げていないため、「引渡しから3か月に限り責任を負う」という期間制限の特約は、当該瑕疵については無効となります。
特約が無効となった結果、民法の原則が適用され、買主は瑕疵を知った時から1年以内であれば、瑕疵担保責任を追及することができます。
各選択肢の解説
選択肢1（正解）
前述のとおり、売主Aが知っていながら告げなかった瑕疵については責任を制限する特約が無効となります。したがって、民法の原則どおり、買主Bは引渡しから1年が経過していても、瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、Aに対して瑕疵担保責任を追及することができます。選択肢2（誤り）
出題当時の民法（瑕疵担保責任）では、瑕疵を理由に売買契約を解除することができるのは、その瑕疵のために契約の目的を達成することができない場合に限られていました。「契約の目的を達成できるか否かにかかわらず」としている点が誤りです。選択肢3（誤り）
買主は、瑕疵によって生じた損害について、契約の目的が達成できず解除をする場合であっても、契約の目的は達成できるため解除ができない場合であっても、損害賠償請求を行うことができます。解除ができない場合に限られるわけではありません。選択肢4（誤り）
瑕疵担保責任は、売買契約の当事者である売主（A）が負う責任です。媒介契約を締結して売買を仲介したにすぎない宅地建物取引業者Cは、売買契約の当事者ではないため、買主に対して瑕疵担保責任を負うことはありません。
現行法での扱い(2026年4月1日時点)
出題当時の民法では、瑕疵のために契約の目的を達成できないときに限り契約を解除できたため、選択肢 2は誤りでした。2020年4月1日施行の改正により、不適合が軽微でなければ解除できるようになりました。構造耐力上主要な部分の不適合が軽微か否かは問題文から定まらないため、現行法では正解が一つに定まりません。