平成24年度宅地建物取引主任者資格試験問35

この問題は2012年度(H24)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は310万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

ア A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。
イ A社はBから、少なくとも147,000円を上限とする報酬を受領することができる。
ウ A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は194,000円である。
エ A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。

1. ア、イ

2. イ、ウ

3. ウ、エ

4. ア、イ、ウ

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

※本問は出題当時（消費税率5％）の法令に基づき解説しています。現在の税率（10％）で計算すると選択肢の金額と合致しないため、本解説では消費税率を5％として扱います。

【基礎計算】
売買代金の税抜金額は、売主Bが課税事業者であるか免税事業者であるかによって異なります。最も報酬限度額が低くなる「Bが課税事業者」の場合を基準に計算します。

土地代金：100万円（非課税）
建物代金（税込）：310万円－ 100万円＝ 210万円
建物代金（税抜）： $2,100,000 \div 1.05 = 2,000,000$ 円
税抜売買代金合計：100万円＋ 200万円＝ 300万円

これを基に、1社あたりの媒介報酬の限度額を求めます。

媒介報酬限度額（税抜）： $3,000,000 \times 0.04 + 20,000 = 140,000$ 円
媒介報酬限度額（税込）： $140,000 \times 1.05 = 147,000$ 円
（※Bが免税事業者の場合、建物代金に消費税は含まれないため売買代金は310万円となり、媒介報酬限度額は税込151,200円となります。以下、最低額である147,000円をベースに解説します。）

本問のように代理（A社）と媒介（C社）がともに関与する場合、A社とC社が受領できる報酬の合計額は、媒介報酬限度額の2倍である $147,000 \times 2 = 294,000$ 円が上限となります。

各選択肢の解説

ア：正しい
A社とC社の報酬の合計額は、媒介報酬限度額の2倍（294,000円）以内に収める必要があります。もしA社が代理報酬として単独で満額の294,000円を受領した場合、上限額に達してしまうため、C社は買主Dから報酬を受領することができなくなります。
イ：正しい
A社（代理）とC社（媒介）の合計報酬上限は294,000円です。C社が買主Dから受領できる報酬は「媒介」であるため、最高でも147,000円です。C社が最高額を受領した場合でも、全体の枠から引いた残りの額（ $294,000 - 147,000 = 147,000$ 円）は、A社がBから受領できる枠として必ず残ります。したがって、Bが課税事業者・免税事業者のいずれの場合であっても、A社は少なくとも147,000円を上限とする報酬を受領することができます。
ウ：誤り
A社とC社の合計上限額は294,000円であるため、A社が100,000円を受領した場合、全体の枠の残りは194,000円となります。しかし、C社はあくまで「媒介」を行う業者であるため、C社単独で受領できる報酬の上限は媒介報酬限度額（147,000円）の範囲内でなければなりません。枠が余っていたとしても、自身の媒介限度額を超える194,000円を受領することはできません。
エ：誤り
宅建業者が受け取ることができる広告料金等の実費は、「依頼者の依頼によって行う特別の広告の料金」に限られます。通常の広告料金は報酬の中に含まれており、別途請求することはできません。また、依頼者の依頼がない広告費用を請求することも宅建業法違反となります。