平成10年度 宅地建物取引主任者資格試験 問8

正解は 1 です。

本問は、売買契約における解除権の行使要件や原状回復義務、履行不能に伴う損害賠償についての民法の規定および判例の理解を問う問題です。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り・正解）
  売主Aと買主Bの債務（建物の引渡しと代金の支払い）は同時履行の関係にあります。同時履行の抗弁権が付着した債務について、相手方を履行遅滞に陥らせて契約を解除するためには、原則として自己の債務の履行の提供をしたうえで催告する必要があります。したがって、Bは3,000万円の提供をせずに催告をして契約を解除することはできません。

• 選択肢2（正しい）
  契約が解除された場合、当事者は原状回復義務を負います（民法545条1項）。判例によれば、建物の引渡しを受けて使用していた買主は、契約解除に伴い建物を返還する際、その使用によって得た利益（使用料相当額）も売主に返還しなければならないとされています。

• 選択肢3（正しい）
  売主Aの過失によって建物が焼失した場合、Aの債務不履行（履行不能）となります。この場合、買主Bは催告をすることなく直ちに契約を解除することができます（民法542条）。解除に伴い、Bは支払い済みの代金の返還および受領時からの利息の支払いを請求でき（民法545条2項）、さらに履行不能による損害賠償も併せて請求することができます（民法545条4項）。

• 選択肢4（正しい）
  解除権の行使について期間の定めがない場合、相手方（A）は、解除権を有する者（B）に対し、相当の期間を定めてその期間内に解除をするかどうかを確答すべき旨を催告することができます。その期間内に解除の通知を受けなかったときは、解除権は消滅します（民法547条）。