平成4年度宅地建物取引主任者資格試験問11

権利関係借地借家法建物賃貸借の更新・終了

この問題は1992年度(H4)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 賃借人が家賃を支払おうとしても、賃貸人がこれを受領せず、以後の家賃の受領を明確に拒んだ場合においても、賃借人は、家賃を供託しないと、履行遅滞になる。

2. 賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。

3. 賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。

4. 賃貸人の承諾を得て、賃借人から建物を転借している場合、賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、特段の事由がある場合を除き、消滅しない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

正解は 4 です。
本問は建物の賃貸借に関する民法および借地借家法（旧借家法）の規定や判例の知識を問う問題です。

正解の根拠

適法な転貸借が行われている場合、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除したとしても、特段の事由がない限り、その解除をもって転借人に対抗することはできないとするのが判例の立場です。したがって、転借人の権利は消滅しません。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り
賃貸人があらかじめ受領を拒絶している場合、賃借人は弁済の準備をしたことを通知して受領を催告する「口頭の提供」を行えば、債務不履行（履行遅滞）の責任を免れることができます（民法第493条、第492条）。供託は債務を消滅させる制度ですが、履行遅滞の責任を免れるだけであれば供託までする必要はありません。
選択肢2：誤り
賃料（家賃）の増額請求があった場合でも、賃借人が直ちに応じる義務はありません。当事者間で協議が調わないときは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、賃借人は自ら正当と認める額（従前の家賃額など） を支払えば足ります（借地借家法第32条第2項）。
選択肢3：誤り
建物の賃貸借において契約の更新を拒絶するためには、正当事由が備わっていることに加え、期間満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新拒絶の通知をしなければなりません（借地借家法第26条第1項、第28条）。事前の通知が不要とする本肢は誤りです。
選択肢4：正しい
賃貸人の承諾を得て転借人が適法に建物を転借している場合、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除したとしても、原則として賃貸人はその解除を転借人に対抗できず、転借人の権利は消滅しません（判例）。ただし、賃借人の債務不履行により賃貸人に法定解除権が発生している状況下で合意解除をした場合などの「特段の事由」がある場合は例外とされます。