管理業務主任者 建替え円滑化法・被災マンション法 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

老朽化したマンションの建替えや売却について、区分所有者の決議のあとに誰が事業の主体になり、権利をどう移すかを受け持つのがこの法律です。なお、法律の題名は令和7年の改正（2026年4月施行）により、従来の「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」から「マンションの再生等の円滑化に関する法律」へ改められました。組合の設立や事業計画の決定、行政庁の認定など、段階ごとに定められた主体や同意・議決の要件が、事業を進めるうえでの骨格をなしています。

2. 実際の出題のされ方

組合の性格や事業の手続について、条文に照らして記述の正誤を直接判定させる問い方で、最も不適切なものを選ぶ形と正しいものを選ぶ形があります。

具体的なテーマとしては、次の2つの領域から問われています。
1つ目は、マンション建替事業の仕組みで、不適切な記述を選ぶ問題と正しい記述を選ぶ問題があります。
2つ目は、除却の必要性についての行政庁の認定とマンションの売却の手続で、不適切な記述や誤っている記述を選ぶ問題があります。これらの問題は令和7年の改正（2026年4月施行）の前の制度を前提にしており、問題文の組合・認定・決議の名前は当時のものです。

3. 学習のポイント

事業を担う組合の名前は、令和7年の改正（2026年4月施行）で、マンション建替組合からマンション再生組合に変わりました。

特定行政庁の認定は、改正前は除却の必要性についての要除却認定でしたが、令和7年の改正（2026年4月施行）で、建物の構造上主要な部分の効用を維持・回復する工事も対象に含む要除却等認定になりました。

マンションと敷地を売却する決議は、改正前はこの法律のマンション敷地売却決議で、特定要除却認定を受けたマンションが対象でしたが、令和7年の改正（2026年4月施行）で区分所有法の建物敷地売却決議に移り、この認定は前提でなくなりました。現在は、敷地利用権を数人で持つ建物について、区分所有者と議決権、敷地利用権の持分の価格のそれぞれ5分の4以上で決議でき、建物が耐震性の不足などの事由に当たるときはそれぞれ4分の3以上で足ります。売却を進める組合も、この改正でマンション敷地売却組合からマンション等売却組合に変わりました。組合を設立する前の手続は、改正前は合意した人の4分の3以上の同意でしたが、現在は、合意した人の過半数で議決権と持分の価格の過半数を持つ人が出席した集会で、出席者とその議決権、持分の価格のそれぞれ4分の3以上で決議します。

権利変換計画の決定と変更の議決は、組合員の議決権と持分割合のそれぞれ5分の4以上が原則です。令和7年の改正（2026年4月施行）で、建物が耐震性の不足などの事由に当たるとしてされた建替え決議などに基づく事業ではそれぞれ4分の3以上に、政令で定める災害で被災した建物についての再建決議などに基づく事業ではそれぞれ3分の2以上に読み替えられるようになりました。

4. 間違えやすいところ

• 売渡し請求の向き: 建替えに参加しないと答えた区分所有者の側から、組合に時価での引取りを求められるとする誤答肢がありました。この法律にあるのは逆向きの請求で、組合が参加しない人に権利を時価で売り渡すよう求めるものです。
• 参加組合員の範囲: 参加組合員を区分所有者やその包括承継人に限るとする誤答肢がありました。区分所有者は決議に合意した立場から組合員になる側で、参加組合員は事業への参加を希望して定款に定められた人のための枠です。