平成28年度 管理業務主任者試験 問33

正解は 1 です。

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）において、各規定が「強行規定（規約で別段の定めができないもの）」であるか、「任意規定（規約で別段の定めができるもの）」であるかを問う問題です。

規約の設定、変更又は廃止の決議要件は、区分所有法第31条第1項により「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議」と定められており、この要件を規約によっても緩和（または加重）することは認められていません（強行規定）。したがって、区分所有者の頭数の要件を「過半数」に引き下げるような定めを規約に設けることはできません。

各選択肢の解説

• 1: 規約に定めることができない（正解）
  区分所有法第31条第1項により、規約の設定・変更・廃止は「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」で決するものとされており、規約で別段の定めをすることを認める規定はありません。そのため、区分所有者の頭数要件を「過半数」に緩和する定めは無効となります。
• 2: 規約に定めることができる
  区分所有法第41条では「集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる」と規定されています。したがって、規約で「総会に出席した区分所有者のうちから選任する」と定めることは可能です。
• 3: 規約に定めることができる
  その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更（軽微変更）は、出題当時は原則として区分所有者及び議決権の各過半数（普通決議）で決することができましたが、区分所有法第18条第2項により「規約で別段の定めをすることを妨げない」とされています。したがって、規約によって決議要件を「各4分の3以上」に加重することも可能です（なお、出題当時の重大変更の決議では、区分所有者の定数を規約で過半数まで減ずることができましたが（第17条第1項ただし書）、議決権の4分の3以上という要件は緩和できませんでした）。
• 4: 規約に定めることができる
  区分所有法上の「管理者」には資格制限がなく、区分所有者以外の第三者（管理会社やマンション管理士など）を選任することも可能です。また、規約によって理事会や理事長を置き、理事長（区分所有者）とは別に区分所有法上の管理者を第三者から選任する旨を定めることも問題ありません（第三者管理者方式など）。

現行法での扱い(2026年11月1日時点)

出題当時は、規約の設定・変更・廃止の定数を過半数に緩和することはできないため選択肢 1 が規約に定められないものとして正解であり、選択肢 3 は軽微な変更の決議要件を加重するものとして規約で定めることができました。2026年4月1日施行の区分所有法改正により、規約の設定・変更・廃止（第31条第1項）や共用部分の著しい変更（第17条第1項）の決議要件は、区分所有者及び議決権の各過半数の出席を定足数とし、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上で決する出席者基準に改められました。現行でも選択肢 1 は4分の3の割合を規約で引き下げられないため定められませんが、選択肢 3 も著しい変更を含めて総数を母数に決する定めと読むと改正法に抵触して効力を失うことになります。したがって、現行では規約に定められない選択肢が複数あると読めるため、正解が一つに定まりません。