平成21年度 宅地建物取引主任者資格試験 問 38
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
ア AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
ウ AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
解答・解説
正解: 2. ア、ウ
正解は 2（ア、ウ） です。
本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる売買契約における瑕疵担保責任（契約不適合責任）についての特約の制限（宅建業法第40条）に関する問題です。宅建業法では、原則として民法の規定よりも買主に不利となる特約を無効としています（ただし、「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効）。
各記述の解説
ア：誤り
中古住宅の売買において「現状有姿で引き渡す」とする特約自体は有効です。しかし、「瑕疵担保責任を負わない（免責とする）」とする特約は、民法の原則よりも買主に不利な特約であるため、宅建業法第40条に違反し無効となります。したがって、「いずれも有効である」とする本記述は誤りです。イ：正しい
瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、買主が気付かなかった瑕疵や、契約内容に適合しない点について売主が負う責任です。売買契約締結前に、重要事項として特定の瑕疵の存在を買主へ事前に説明し、買主が了承した上で「その特定の瑕疵については担保責任を負わない」とする特約は、買主にとって不測の損害を与えるものではないため有効と解されています。ウ：誤り
「瑕疵担保責任を一切負わない」とする特約は、宅建業法第40条に違反するため無効となります。業法違反によって特約が無効となった場合、「引渡しの日から2年間」という期間が自動的に適用されるわけではなく、民法の原則が適用されます。民法の原則によれば、売主が責任を負う期間は「買主が瑕疵（不適合）を知った時から1年」となります。
以上より、誤っている記述の組合せは「ア」と「ウ」となり、正解は 2 となります。
現行法での扱い(2026年4月1日時点)
2020年施行の民法等改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わりました。出題当時は、説明済みの瑕疵は「隠れた瑕疵」に当たらず、免責特約は有効でした。現行法では「隠れた」要件がなくなり、説明済みの不具合が契約不適合に当たるかは契約内容の解釈に左右されるため、記述イは問題文だけでは正誤が決まらず、正解が一つに定まりません。