宅建 平成20年度 問 29
税・その他不動産鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 2. 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
正解は 2 です。不動産の鑑定評価基準に関する基本的な知識を問う問題です。
各選択肢の解説
- 選択肢1（誤り）
出題当時の不動産鑑定評価基準では、不動産の鑑定評価に当たっては、複数の手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）を原則として すべて併用（三手法の併用） すべきとされていました。「少なくとも二つを選択して」という記述は、出題当時は誤りでした。 - 選択肢2（正しい）
土地の原価法において、宅地造成後から価格時点までの間に公共施設の整備等により環境が改善し、価格水準が上昇していると認められる場合は、その地域要因の変化の程度に応じた増加額を 熟成度 として加算することができます。 - 選択肢3（誤り）
記述内容は 特定価格 の定義です。特殊価格 とは、文化財や宗教建築物など、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況などを前提とした経済価値を表示する価格を指します。 - 選択肢4（誤り）
収益還元法は賃貸用不動産の評価に特に有効ですが、自用の住宅地 であっても賃貸に出したと仮定して純収益を推計することができるため、適用が可能です。「自用の住宅地には適用すべきでない」という記述は誤りです。
現行法での扱い(2026年4月1日時点)
出題当時は「原則として、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式を併用すべき」とされ、選択肢 1 は誤りでした。2014年施行の不動産鑑定評価基準の改正により、現在は「市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべき」とされています。現行基準には「少なくとも二つを選択」といった文言がないため問題文だけでは正誤が決まらず、現在この問題は正解が一つに定まりません。