宅建 平成20年度 問10
権利関係賃貸借(民法)
Aは、自己所有の甲建物（居住用）をBに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
解答・解説
正解: 1. 賃貸借が終了した場合、AがBに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。
本問は、賃貸借契約における敷金および原状回復義務に関する民法の規定および判例の知識を問う問題です。
誤っている記述は 選択肢1 であり、これが正解となります。
各選択肢の解説
選択肢1（誤り・正解）
賃借人は、原則として通常損耗（社会通念上通常の使用をした場合に生じる損耗）について原状回復義務を負いません（民法第621条）。しかし、判例（最判平17.12.16）では、通常損耗についての原状回復義務を賃借人に負わせる旨の特約は、その特約が明確に合意されているなどの一定の要件を満たせば有効とされています。したがって、「明確に合意されたときでもすることができない」とする本記述は誤りです。選択肢2（正しい）
賃貸不動産が譲渡され、所有権移転登記を備えて賃貸人たる地位が譲受人（C）に移転したとき、敷金返還債務は、未払賃料などを控除した残額について、当然に新賃貸人（C）に承継されます（民法第605条の2第4項）。この際、賃借人（B）の承諾は不要です。選択肢3（正しい）
賃借人が適法に賃借権を譲渡した場合、旧賃借人（B）の敷金返還請求権は、当然には新賃借人（D）に承継されません（民法第622条の2第1項1号）。賃借権の譲渡によりBとの賃貸借契約関係は終了するため、Bに対して敷金返還請求権が発生します。敷金をDに承継させるには、別途当事者間でその旨の合意をする必要があります。選択肢4（正しい）
判例（最判平14.3.28）によれば、抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた場合であっても、賃貸借契約が終了し目的物が明け渡されたときは、未払賃料債権は敷金の充当により当然に消滅します。敷金の充当は、物上代位による差押えに優先します。