平成18年度 宅地建物取引主任者資格試験 問41

本問は、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）における各種規制の適用に関する知識を問う問題です。宅建業法では、特に自ら売主となる場合の8種制限などにおいて、買主が宅建業者であるか否かによって規制の適用が異なる点に注意が必要です。

正解は 3 です。買主が宅建業者である場合、いわゆる業者間取引となり、自ら売主規制の適用が除外されるためです。

各選択肢の解説

1. 違反する
   宅建業者が自ら売主となる売買契約において手付を受領した場合、履行の着手前であれば、買主は手付を放棄することで契約を解除することができます（宅建業法第39条第2項）。この手付解除がなされた場合、売主は損害賠償や違約金の支払を請求することはできません。したがって、違約金の支払を要求する行為は宅建業法に違反します。

2. 違反する
   宅建業者は、宅地建物の取引に関する預り金を受領している場合において、契約成立前に申込みの撤回があったときは、当該預り金を直ちに返還しなければなりません（宅建業法施行規則第16条の12第2号）。貸主に既に手渡しているという理由は返金を断る正当な理由にはならず、返還を拒む行為は宅建業法に違反します。

3. 違反しない（正解）
   宅建業者が自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関し、民法よりも買主に不利となる特約を結ぶことは原則として禁止されています（宅建業法第40条第1項）。しかし、買主が宅建業者である場合（業者間取引）には、この規定は適用されません（宅建業法第78条第2項）。したがって、「瑕疵を担保する責任を一切負わない」という買主に不利な特約であっても有効であり、宅建業法に違反しません。

4. 違反する
   宅建業者は、売買契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面（37条書面）を作成し交付しなければなりません。物件の引渡時期は、37条書面の必要的記載事項とされています（宅建業法第37条第1項第4号）。引渡時期が未確定であっても、予定時期などを記載する必要があり、記載を省略することは宅建業法に違反します。