平成17年度宅地建物取引主任者資格試験問43

この問題は2005年度(H17)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

本ページの問題文・選択肢は、原本の体裁を Web 表示用に正規化しています（改行・記号・表組みの調整）。設問の趣旨および正解に影響する変更は加えていません。

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aは、宅地建物取引業者であるBとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。

2. Aは、宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。

3. Aは、宅地建物取引業者であるDとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。

4. Aは、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

本問は、宅地建物取引業法における損害賠償額の予定等の制限（第38条）および、いわゆる業者間取引における適用除外（第78条第2項）に関する理解を問う問題です。

宅建業法上、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償の予定額と違約金の合計額は、代金の10分の2（20％）を超えてはなりません（本問の場合は3,000万円の20％である600万円）。これを超える特約は、超える部分について無効となります。

ただし、買主も宅建業者である場合（業者間取引）には、この規定は適用されず、民法の原則に従うことになります。

選択肢1：誤り 買主Bは宅建業者であるため、業者間取引に該当し、宅建業法第38条の制限は適用されません。したがって、民法の原則に従い、損害賠償の予定額を1,200万円とする特約も有効となります。
選択肢2：誤り 買主Cは宅建業者ではないため、宅建業法第38条の制限が適用されます。損害賠償の予定額は代金の10分の2である600万円を上限としなければならず、1,200万円とする特約を定めることはできません（600万円を超える部分は無効となります）。
選択肢3：正しい（正解） 買主Dは宅建業者であるため、業者間取引となり宅建業法上の制限は適用されません。また、損害賠償の予定額を定めていない場合、民法の原則通り、債権者は実際に生じた損害額を立証することで、その全額（本問では1,000万円）を請求することができます。
選択肢4：誤り 買主Eは宅建業者ではないため、宅建業法第38条の制限が適用されます。損害賠償の予定額と違約金の合算額（1,200万円）が代金の10分の2（600万円）を超える場合、その特約がすべて無効になるのではなく、「代金の10分の2を超える部分（600万円を超える部分）」のみが無効となります。